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标题: zt-关于房地产-文章牛，回帖更牛。。。 [打印本页]

作者: 青城 时间: 2007-6-27 08:32 标题: zt-关于房地产-文章牛，回帖更牛。。。

房地产札记：第一篇

王受之

在动笔以前，我写下了这个题目，想想如果翻译成英语，应该如何表述呢？考虑大概可以叫做“A dilemma of Small Residence – on Social Projects”，这个“社会项目”（ Social Projects）是德国人的称谓，在美国就是“低收入住宅”（ low income housing ）了。小户型、价格偏低，是大众能够买得起的房子，现在房价天涨，问我如何看待这个问题的人越来越多，最后我干脆说写篇文章吧，大家看看我的观点，也算交流的方式之一。

从去年以来，政府为了控制房地产过热，控制价格上涨过快，并且保证社会弱势群体能够买得起住宅，连续出台一系列宏观调控的政策，其中一条影响开发商和市场比较大的，就是要求在开发项目种有70％的住宅单位面积在90平方米以下。政策出来之后，我看国内的开发公司中间，有些真的有点不知所措，因为已经报批了大户型为主的规划，有些甚至正在兴建，或者建成了的，是高价的“豪宅”，但是政策出来了，广告上又不能够再大张旗鼓的宣传“豪宅”、“大户型”，他们有点进退维谷；另外有些开发商则走偏门，诠注解释政策，方法之一就是说这个70％－90平方米户形政策，可以是指整个城市平均比例，对于具体楼盘未必如此，或者在设计上采用虽然单套在90平方米以下，但是两套是可以有可能打通使用成为一个大户型住宅的方法；自然，还有一些开发商则积极响应政策，开始研究小户型如何能够发展得比较合理，去年12月份，北京万科举办的一个80平方米小户型住宅国际设计竞赛的颁奖活动，也请了我去，看了好多不同国家的设计师的小户型构想，还是很有启发的。一年以来，各种应对小户型开发政策方面的故事真多，我自己都看得眼花缭乱。

为什么开发商都要做大的，不喜欢做小的呢？我想原因之一是大的利润肯定比小的高。就跟造汽车一样，在美国，做小车，1.5升一下的，每卖一辆，汽车厂的利润收入大概2000美元，做大的SUV，每一辆的纯利润是7000美元，有些品牌更加高达上万美元的。做住宅也是如此。

房地产，其实环节拆开了看，不复杂：购买土地，规划设计，营造建设，推广销售，经营管理，长远一点就是通过一个一个的楼盘，树立品牌形象，造成品牌带来的附加值。

目前土地价格天涨，几年以前在北京、上海、深圳、广州这些主要城市听说一块地投标价达到十亿人民币，都吓一跳，好像深圳的红树林，那块地据说原来是深圳保安泰华地产的，拿出来拍卖，最后标出十个亿，拍卖当天是我的老朋友、原来万科副总郭兆斌举的牌子，后来见到他的人都说：老郭，你可是标了深圳历史上最贵的地啊！现在漫说十个亿，就是四十、五十个亿的地也多见，百亿的地也不是没有听闻了。

做房子第一成本就是地，然后是营造成本、建材成本，规划和设计这里劳动其实相对便宜得很。这个算数很容易做：把地价、设计费用、营造费用、营销费用全部加起来，按照面积摊到住宅的每平方米里面去，再把公共用地——比如绿化、园林、水景、学校、幼儿园等等全部摊一次进去，就是住宅的基本单价，营造成本提高得有限，何况现在建材价格越来越透明，营造成本也越来越透明，设计费用，除了你找超级大师来捉刀，也有限，设计费每平方米从30 －60元不等，超级大师可能要到150以上，或者更高。

因此，造成楼盘价格上升的就几个因素：土地价格、开发商索取的利润比例是最大两个因素。

土地价格越来越高，是控制土地部门在土地越来越稀缺的前提下提的，政府的事情，一般人管不了。因此，这个因素是个没有改变的因素，除非政府本身建造的项目（比如水库、公路、机场之类）要动迁，政府会批出廉价土地建造搬迁住宅之外，土地价格基本没有下跌的可能。

那么剩下来影响到房地产价格的要素的就是开发商的利润空间了。利润率有多高，没有一个标准的指标，多年前，万科的老总王石说过：超过25％的利润不做，就是希望利润不要泡沫化，但是泡沫化还是存在，利润空间也就相当可观，上海的“汤城一品”每平方米卖10万元，那个泡沫就厉害的。当然，我们知道，这个利润其实不都是开发商得到的，职能部门要拿走好大一份，不过，现在开发的过程越来越透明，客户也越来越清楚楼盘的合理价格是多少，所以开发商需要用一些方法来提高利润的空间。首先户型大，算入“豪宅”面积水平，价格可以高，但是光是大是买不出大利润的，因此第一要造比较讲究的景观和配套，第二得有设计得不同，有差异，对目标市场的客户投其所好，第三要给说法，特别是要加入文化说法，或者借国人不熟悉的外国风格来说事，或者从现代感觉来说事，第三者就叫做产品形象包装了。

如果70％的住宅产品都在90平方米以下，第一没有办法用“大户型”的面积卖出价格，第二是因为户型偏小，设计投入太大不值得，因此设计往往趋向实用性为主，第三是考虑到土地成本，这类盘往往不会在位置非常好、价格非常昂贵的地方开发，地点上一般都在比较不是那么理想的位置，如果地方政府死心塌地的要求必须在所有盘里达到这个指标，就算是不得已，方法就往往是把这类小户形的做成高层，把容积率在高层化解，留出地来做户形比较大的联排别墅、洋房，把利润从那里赚回来。而做法则往往先做后面这些贵的，利用贵的刺激高层、小户型的价格，再图利润目的。房地产方法多种多样，其实来来去去，这是一个基本的模式。

其实，这种情况并不是因为政府出了政策才有的，在西方国家近十多年来已经屡见不鲜了，原因倒不是西方政府也有这样的政策，而是他们认为户形单一的社区缺乏生命力，没有社区氛围，因此提倡“新都市主义”（ New Urbanism），里面一条方法就是创造多元化社区，具体到设计来说，就是在同一个盘里面，有大、中、小不同的户形，有高层、中层、底层、洋房结合，这样，一个住宅区就如同一个小社会，各种人都有，利用设计来分开不同居住区域，因此，其实现在我们开发商中一些用来对付70％－90平方米政策的方法，是歪打正着的对了国际开发的时尚了。

有人会问了：你当了这么多大开发公司的设计顾问、总顾问，你这个顾问做些什么工作呢？这点我倒没有什么保密的。我的工作一方面就是给整个地盘一个总的策划、规划方向，开发商买了土地，往往会请我去踏勘一次，看看土地情况，周边情况，了解周边其他住宅区的价格和营运状况，了解环境、未来规划的影响、交通运输的结点位置、目标市场是什么，综合分析以后，根据我的经营，我会给予一个建议。就规划概念自己的倾向来说，因为在西方工作和生活的时间长，我比较认同“多元化社区”（ multiple and diversified community）的观念，往往提倡以高层、中层、底层，高密度小户型、中密度中户型，低密度大户型配合，按照政府提出的容积率要求，和规划局、设计院、建筑师合作研究出一个多元化户形组合的比例建议；

我做的第二方面的工作，就是给予建筑、景观一个设计方向的建议，凭心而论，我仅仅主张两种建筑类型：在没有传统城市痕迹的地方采用现代主义的简朴方式，在有传统痕迹的城市内采用现代和传统精神结合的形式，而其他西方形式，我基本都不认为很妥当，除了好像上海、广州、青岛、大连、武汉这类有殖民地历史建筑群的城市，可以在接近这类建筑的旁边开发一些有明显欧洲历史元素的住宅建筑，其他地方都不太适宜用欧洲历史风格。不过个人意愿不能够取得群众的要求，群众希望“洋”一点，又不太知道什么是“洋”，因此给“忽悠”的空间就出来了，现在全国一片西班牙、地中海、托斯卡纳风，大概就是这个原因造成的。这点和发展商有关系，其实最主要的还不是发展商的问题，而是消费者就喜欢这个，试想我们的客户如果都明确自己要的西洋风格是什么，发展商怎么忽悠他们也不会轻易买的，市场决定了风格，这点我自己很清楚。

我的第三个工作，也就是比较多人看到我做的事情，其实是第三方面的，就是用文化包装住宅产品的品牌了。有些好“包”，比如万科的产品，金地的产品，他们很纯粹，也很明确自己做的是什么。最难“包”的，是那些发展商自己有点似似而非的认识，而市场有强烈追求，我自己又非常厌恶的产品，比如被称为“欧陆风格”的新古典主义，“包装”起来一是难以自圆其说，二是总感觉有点对不起客户和发展商，三是决定对不起那个城市了。大凡有这样的任务，我就努力从自己对于西方设计的了解出发，使得即便是做西方风格的，也尽量做得地道一些了。

作者: 青城 时间: 2007-6-27 08:33 标题: 回帖之一

三新虎

2007-06-26 23:29:49
　　　　“房价必涨！”
　 “房价必涨。”可爱的先生们，你们讲对了，情况正是这样。普通人民在几十年中积累起来的财富，都叫你们在一片涨价声中搜刮去了。在你们的煽动下，房价将如你们的操纵一路飙升，直逼10万，这样建房的你们都富可敌国、倒房的你们就可以财源滚滚（6月24日左右的新闻频道中，有记者采访一位外地去北海买房者，他说他的朋友一次就在北海买了80套住房，都是自住的！我不明白，即使五马分尸它也仅需要5套啊），这样普通人民要想买自住房只好卖儿卖女、砸锅卖铁、吃糠咽菜了。谁叫“GDP”不是国民经济总产值而是“刮地皮”呢？
　　普通人民是什么? 在中国，在现阶段，是工人阶级，农民阶级，是城市靠工资养家糊口的普通民众。这些阶级在工人阶级和共产党的领导之下，团结起来，组成自己的联盟，向着房地产商和黄牛实行专政，实行独裁，压迫这些人，只许他们规规矩矩，不许他们乱说乱动。如要乱说乱动，立即取缔，予以制裁。
　　为什么理由要这样做? 大家很清楚。不这样，革命就要失败，人民就要遭殃，国家就要灭亡。
　　“你们不是要买房吗?”我们要，但是我们现在还不要，我们现在还不能要。为什么? 房价虚高还存在，哄抬囤积还存在，黄牛还存在。我们现在的任务是要强化普通人民的意识，这主要地是指抵制、不理睬，借以保护普通人民利益。以此作为手段，使房价降至合理的水平（家庭年收入的3-5倍），使中国在共产党的领导之下以科学发展观为统揽，稳步地可持续发展，缩小贫富差距，共同致富，由农业国进到工业国，由社会主义初级阶段进到社会主义社会和共产主义社会，消灭阶级和实现大同。 “你们不仁。”正是这样。我们对于房地产商和黄牛的嚣张行为，决不施仁政。我们仅仅施仁政于人民内部、施仁政于苦难的劳苦大众。
　　严重的问题是教育购房自住户。他们是无组织的、松散的，根据93年广西北海（从每平方1万降到4佰）和97年香港（降幅达80%）的经验，需要耐心和细致的工作，才能使他们接受房价虚高是炒起来的论断，而不是供不应求的原因。没有抵制，就没有房价的全面下跌。我们在这方面使用的方法，是民主的即说服的方法，而不是强迫的方法。本文不打算谈宏观调控问题，这里不来详说。
　　对于房地产商和黄牛们，在房价暴跌以后，只要他们不跳楼，不破坏，不捣乱，也给最低生活保障，给工作，让他们活下去，让他们在劳动中改造自己，成为新人。。。。这也可以说是“施仁政”吧。

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