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[中国新闻] zt:郎咸平819合肥演讲实录-----房地产现状及发展趋势
郎咸平819合肥演讲实录-----房地产现状及发展趋势人在德国 社区0 d6 x: A5 F1 v' Q! r5 L
2 R8 ]8 C. I" q. W% k% }3 L今天很高兴能够来到合肥和各位同仁谈我对房地产市场的观念,我一进来就看到这个标语:“风流倜傥先锋郎”,我在国内混了这么多年、出席了很多场合活动。这还是对我极高的评价,我感到非常荣幸!
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现在开始我的演讲: & Q% t2 M. F5 T6 H7 z4 c# k; ?
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首先,各位关不关心你们所投资的地产泡沫问题? rs238848.rs.hosteurope.de9 N f" K# h$ e7 J; K7 b
% ^( }: _1 x. j, W 其次,你们关不关心股市泡沫的问题?
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第三,你们关不关心你的宝贝儿女上了大学找不到工作的问题? * @) q& T. Z3 R5 b
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第四,你关不关心最近鸡肉、鸡蛋等价格上升的问题?
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这几个问题是目前民生最为关注的问题,这四项问题基本上都来自于同一个根,要同时解决这四项问题,就必须首先要彻底了解到底我们这个经济是怎么回事?
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有很多人问我:郎教授股市、楼市这么好,是不是老百姓应该对经济发展有信心。在我回答之前,我想请问各位你们对中国经济现状有信心吗?
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我可以帮你们回答:在你们内心深处可以用四个字表达你们的看法━━焦躁不安。股价涨了你紧张,股价跌了你更紧张。 , L: ^* d& k3 l, x
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所以今天我的演讲主题:“到底什么决定了我们地产价格?”
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; R$ N7 X" M8 s/ f8 P+ T* i$ I 更让我感到震惊、震撼的是,政府的宏观调控不但对房产价格、股市价格没有太大的帮助,反而推波助澜。上午宏观调控,下午房价大涨。为什么宏观调控对我们的地产跟股市没有太具体的作用呢?这一点我相信也已经在各位心中画上了一个非常大的问号。 ) h `! v% v: I* J
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今天我准备从“房地产”作为切入点。 0 M9 \7 X3 [& o3 Y8 J1 q- P
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我们中国28年的改革开放,其目的是推行中国的市场化。可是我想请问各位,你认为,以房地产为例,我们中国真正做到的市场化,中国的各项改革开放走到今天,基本上都是供给面市场化严重不足,而需求面市场化严重过多。 rs238848.rs.hosteurope.de4 ^# v$ F0 K1 ]! [
3 @4 o/ E( h; t& n& p" y. ^rs238848.rs.hosteurope.de 我今天准备从供给面和需求面分别来谈一谈,我们的楼市是怎么回事。
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8 B1 v* T, ^6 T2 }1 q人在德国 社区 我为什么说“楼市的供给面是市场化不足”呢?大家想一想,房地产成本怎么来了?谈到房地产成本,你就要想到,房地产的特征。 - `, A5 s/ u. U3 j% ]8 d' Z* |
( _. ~! K7 w4 J4 c7 \' M r 房地产的特征我认为有三大项: @3 n7 H' Y9 N& J6 D
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一、有两大核心资源━━土地开发权以及银行信贷权。 人在德国 社区1 v1 b, h3 i% M7 i8 B& q
0 h. G' b4 P3 u! S+ c 这两个权力基本上操纵在政府的手上,只要在政府的手上就有“寻租”的可能。
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, R9 \ X+ C$ D/ X5 J" x 二、地产市场的长流程管理。
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# B, L% h5 J0 r) y; V 就是从立项到最后起码有100多个环节,这环节里面每一个环节都需要政府盖公章,每盖一个公章就有可能出现腐败现象。这100多个公章的积累造成了非常大的寻租空间,拉升它的产业成本。 8 W6 s8 A/ \: R" [+ P! S
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三、地方政府的卖地心态。
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* \% k. ^/ D) u0 [rs238848.rs.hosteurope.de 我要请各位拿政府的卖地和全世界的各种价格比较,你会发现中国的地价涨幅是全世界最快的,而且只涨不跌,这种只涨不跌的经济指标本身就不正常。这种只涨不跌的指标给我们地产成本带来什么样的压力呢?那就是在所谓的公开竞价之下,土地价格飞涨;这样就加大了构建成本。 人在德国 社区$ `( y2 T5 a4 q1 ~2 x% @8 ?
# z B5 M6 {& V% h' l4 g 我倒要反问一个问题:你卖地,地价如此之飞涨,这个地是属于谁的?这个地是属于我们全体老百姓的,但是地方政府卖了地之后,我想请问你这个钱去了哪里?这个钱基本上被变为地方的财政收入,因此在很多地方,地方政府肥得流油,但是你怎么用这个钱?你有没有“取之于民,还之于民”呢?你有没有取之于地产,还之于地产?很多地方是没有的。所以,老百姓平白承担了高价土地的成本,但是缺乏政府对老百姓的回馈。这个钱地方政府拿去做什么用途呢?包括地方的基础建设,包括盖办公大楼,当然更包括形象工程、政绩工程等等。可是这些钱没有替老百姓创造更好的居住条件。但是,这三项成本。我重复一下:一、两大核心资源。二、长流程管理。三、政府卖地。这三项措施迅速飙升了房价。今天以上海为例,就算是以成本价来卖房子的话,不管内环、外环房价都是一万多以上。这种成本居高不下根本不可能靠单纯的宏观调控压下来,因为土地本身就很贵。可是我们一直没有看清事情的本质,这个本质就是地方政府处理事情的本质就是错的。没有把土地的收入款取之于民,用之于民,这是问题。我为什么接受这里的演讲,和各位谈这个话题?我最近在全国各地循环演讲,这个课题非常严重,我必须以我的演讲督促地方政府理解━━政府的行政目的是提供给老百姓一个公正、公平的平台,而不是简单的增加财政收入。因此你的目标在“十七大”之后不要再以GDP为标准,我也相信中共中央会以环境污染、房价、居住条件、下岗工人,等等问题作为衡量干部的标准,和过去已经不一样了。为什么地方政府那么热衷外地呢?那就是政策的误导,那就是地方政府以GDP为施政目标。卖地本身就是错误的。假设一个地方政府上台之后,他什么事情都不要做,他只要卖地就可以了,卖一块地GDP上升一块地,如果卖地的价格越高,GDP上升的越快。这也是为什么各地政府卖地。这样的一种结果性的问题,使得我们成本不会下降。除非你能够改变这种心态,否则土地价格一定是居高不下。不但居高不下,而且涨幅态势不可想象,一直到最后就牵扯到了执政意识形态的问题。 7 B4 M( M6 `0 _- Y0 @" d/ v/ D
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在“十七大”前夕,我相信大家一定很好奇,到底我是什么观点?这三项因素造成土地成本大幅上升,所以在座的老百姓要问我了,这么贵的成本、这么贵的房屋,为什么有人会去买?这个问题问的太经典了。我想请问你,你讲买不起,为什么有人买得起?那就要从我们的地产需求面来看。我们知道,地产的需求面是非常特殊的经济环境。我可以这么讲,中国地产的需求面是全世界独一无二。我经过几个月的调研,终于找出原因。所以我要和各位共同分享我的研究成果,我想请问在座的民营企业家,当你做生意赚一笔钱之后,下一步是准备办绿卡还是继续做投资。你们不好意思讲,我帮你们讲;你可能想办绿卡,因为你对未来投资环境信心不够。我再请问在座的民营企业家,你最近做生意赚的钱,和你买的别墅赚的钱哪个高?你会发现两年以前不小心买的豪华别墅,一转眼就赚了一两千万,你做的这个行业,辛辛苦苦的做了几年每年5%的回报率,而且我们的汇率不断上升,你的5%变成2%、3%。企业不好做,搞搞股票、搞搞地产多好啊。你为什么有这种心态?因为中国投资的环境恶化,使得我们大家应该投资的钱不投资,而大量积累。按照我个人的认为,这个大量的钱去了哪里?而且这个大量积累的比例有多大?按照我的研究结果显示,我们民营企业家的投资意愿,不到先进国家的20%,这个百分之八九十的闲置资金去了哪里?这是第一个。 % u5 p/ A; B1 |+ z4 @- s6 t
# y2 R3 \! \! c 第二,就是我们温家宝总理所讲的“今天的中国大面积的腐败”。我再请问各位,这个“大面积的腐败”,贪污受贿款的一大笔钱去了哪里?它不会凭空消失。 / L; Z8 [8 Z0 n: X* P: {' ]6 q
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第三,(国外的资本)到了中国去了哪里?还有你的朋友,你的父母手上拿储蓄款去放在哪里?
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% r7 Z; V9 p! v: v 我刚刚讲的这几股资金,一旦汇集在一起就会形成中国从未有过的“虚靡资金”。这个“虚靡资金现象”是我的提出的,只有这个“虚靡资金现象”才能对我今天演讲的主题,做一个很圆满的回答。这个钱打到哪里哪里就倒,打到楼市、楼市泡沫。这股“虚靡资金”的出现造成了地产需求面市场化“太度(过度)”,因此“虚靡资金”一起来推动成本上升,两股扭曲的市场化现象纠结在一起房价居高不下,一般老百姓再也买不起房了。
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你听我这么一讲,我相信每一位来宾的心里都豁然开朗了。其实就是这么一回事。所以请各位注意,地产的需求面是“虚靡资金”,其原因是地方投资环境的恶化和大面积的腐败所造成的。那么地产的供给面,也会因为“三项因素”提高构建成本。这些因素和宏观调控的金融变速是不相关的,你也很难透过宏观调控来控制住这种供给面市场化严重不足,以及需求面市场化严重过度的现象。而且结果呢,就是房价居高不下。 / r/ e: L5 B. H
4 p* B5 F& e4 t4 K% l L8 A 我再告诉各位,我的理论不但和一般的经济学家不同,甚至和教科书也不一样。原因在哪里呢?原因是我真正经过一番精心调研组织得出来的。你会发现,如果我讲的是对的。那么我们投资经营环境越恶劣、腐败越严重,股价就越好、房价就越高。你们说这种现象是正常的吗?我对此现象忧心重重,所以我才在各场房地产研讨会来表达我的观念。这种现象非常值得各位警醒。 人在德国 社区5 d' t6 y4 P% Z! G8 [
( K4 |, y, S( p2 o$ ? h( ?5 }% ` 我给各位举个例子:我前一阵子去成都演讲。成都市领导告诉我几个数字:成都市的房价是五六千一平方米。当时我就问:你们预估一下外来资金购屋的比例是多少?当时领导回答是:大概50%吧。一个多月前,我又去了重庆市演讲,重庆市当时的房价比合肥还要低:(2900多)一平米。当时我在重庆说:重庆市的房价当前是没有泡沫。可是,在演讲的最后,我提醒了重庆市各级领导。我说现在是没有泡沫,只要“虚靡资金”一进来房价立刻泡沫。话音未落,言犹在耳,重庆市就做了相应的措施。创造一个特区概念,特区概念一出来,大量“虚靡资金”涌入,一个月之内房价就会有泡沫。难道你说成都领导,或者是重庆领导它希望房价上升吗?他不希望,我也相信合肥的领导也不希望房价上升,也希望大家能够“居者有其屋”。但是我要告诉各位,今天房地产的上升已经不是地方政府能够控制得住的,那是一种全国性的资金流窜现象,这种资金打到哪里哪里就有泡沫。所以,到这个时候,你才能理解,为什么我一再呼吁“中央政府要改善投资环境”,或者说是要大力反腐,这才是问题的根本。营商环境的恶化,这几年中国是特别明显。我相信每一位在座的小老百姓都深切的感受到,每一位民营企业家也应该能够感受得到。另外,世界500强也感受得到。 1 W; ?2 w; d$ @! r# @
* H* _1 t# ^3 F人在德国 社区 在今年“两会”期间,世界500强在香港发表声明。因为两会通过的“两税合一”的方案,世界500强在香港发表声明,他们的观点很清楚。他们说:他们同意也支持政府的“两税合一”政策。因为他们说外商确实不该享有优惠,因为这是公正公平的。但是下一句话出来了:世界500强呼吁政府给他们提供一个公正公平干净的营商环境。他为什么要呼吁这个呢?因为我们的硬商环境在这几年内迅速的滑坡,滑坡的结果是挤压出大量的“虚靡资金”导致而成。这种现象构成了今天房地产的特色。房地产供给面的成本上升,加上“虚靡资金”上窜,使得各地房价一发而不可收拾,而且速度之快是你不可想象的。 人在德国 社区; ?$ Z9 Z- D% b. [: D
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以深圳地区为例,短短的几个月房价可以翻一番。你说这个正常吗?今天下午如果有时间的话,我还愿意跟你们谈一下,你们对于投资房地产和股票市场应该有什么样的正确认识。但是在我谈下午的话题之前,你一定要对我上午讲的话题有深刻的理解。下午你们不准问我:朗教授哪支股票可以买。我只会跟你讲像我刚刚讲的这种。各位要注意,这两种现象横贯着我国28年的改革开放。所以这也是为什么我是第一个在2005年11月的时候在人民大会堂提出一个观点:那就是房改之后住不起房、医改之后看不起病、教改之后上不起学。 人在德国 社区/ O8 `- |, U( v$ ]9 K) C
* M) I" W( w3 { m1 \3 i人在德国 社区 (掌声) 人在德国 社区+ r# o) t. @$ }& O7 M
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到了90年代后期,执行的层面把“以经济发展为纲”的理念扭曲成了“以钱为纲”。那么在“以钱为纲”的理念之下,地方政府抓GDP,其他什么都不重要,地价越高越好。然后卖地的钱又做什么呢?盖大楼、修路、建桥。你不能说这样做不对,这不是对不对的问题,而是发展的路子错了。地方政府也想为老百姓做事,但是在“以钱为纲”的理念之下,必然使得地方政府注重某种投资,尤其是基础建设以及房地产投资。这种“以钱为纲”的理念,使得地方政府在推动建设的时候,将我们社会资源大量的扭转到了一些特定的部门。包括:地产、国企、基础建设、形象工程、政绩工程。难道不是这些吗?资源大量的涌到了这些部门,其他部门缺资金。其他的部门是什么部门呢?民营企业是大多数。所以在“以钱为纲”的理念之下,中国经济产生了一个非常特殊的二元经济体系;也就是在任何时候,中国的经济是过热和过冷同时存在。很多的媒体采访专家学者说:您认为现在经济过热吗?或者您认为过冷吗?您看到这个报道的时候,如果某人说“过热”或者是“过冷”,你就不要再看下去。中国的经济非常特殊,它同时“过热”,同时“过冷”。过热的原因是我们的资金被误导到了某些特殊的工程,那么其他的就过冷。你一旦走到这一步,就必然产生它的必然结果:一、宏观调控失效。二、通货膨胀。
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这些也是各位目前所经历到的,而你发现经过听完郎教授演讲之后全部都搞清楚了。
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q+ m% |, R$ g9 e, w5 u 你们肯定又好奇,为什么“二元经济”的必然结果,一定是宏观调控失效,以及通货膨胀必定发生呢?我想请各位思考五秒钟,想一想为什么? rs238848.rs.hosteurope.de0 r1 h; }5 Y; m, U8 ?+ Q
/ K3 k/ d0 o2 t4 D4 w! u6 i8 F) D 这个话题很重要,你前面如果听懂了,我的“虚靡资金”的概念,你再来理解一下现在的“二元经济体系”,你豁然开朗。你过去所有的疑惑,统统得到了解释。
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( l+ J3 [: t5 d+ g “二元经济”指某些部门“过热”,某些部门“过冷”。 人在德国 社区( S% l7 s7 z$ L2 }. z- O/ W
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好,我们谈谈第一项必然结果。
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/ m% o8 q4 a5 [# L/ v4 V" ]rs238848.rs.hosteurope.de 那就是“政府宏观调控必然失效”。如果银行提高利率0.25%,你觉得提高利率会对过热部门有影响吗?“过热”部门所以“过热”,因为它“以钱为纲”它只想推动GDP的上升。因此你的利息再高,它照旧。因此提高利率0.25%,过热部门继续膨胀。但是“过冷”的部门就遭殃,怎么遭殃呢?猜一下。那就是“过冷”的部门大部分都是民营企业,他们的资金来源不是国有银行,大部分都是地下金融。地下金融的利率是非常有效率的。按照我的研究结果显示,地下金融的利率是官方利率的四倍。也就是当央行提高0.25个百分点的时候,民间利率应该提高1%。利率提高的结果,进一步的打击了“过度”经济。所以利率一上升,“过热”部门更热,“过冷”部门更冷。宏观调控失效,就是这个原因。 8 [: O+ E4 }7 C6 |
8 z9 Y+ \0 w/ L8 I$ d$ ~rs238848.rs.hosteurope.de 第二个原因也是你们最关切的━━为什么会通货膨胀,而且通货膨胀之严重是你们从来想象不到的。 s! s8 F3 B8 X5 ~# ^! ~
' P% @- Z7 V: m$ M9 A7 jrs238848.rs.hosteurope.de 比如说1月份粮油价格上升幅度最高到达20%,5月份蛋类价格上升(37%);猪肉价格上升26%。以猪肉为例,6月份、7月份从26,一直涨到了40%。你咬一口肉就多付40%的钱,吃一口饭、弄点油又是20%的钱,吃一个蛋多付(37%)的钱。 rs238848.rs.hosteurope.de& M' {9 ^! h0 F8 X" B+ l- c
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(掌声) 人在德国 社区+ l4 S0 y: `$ | B- d! Q# j' ]1 L
3 _$ O! F5 G8 ]& ], a7 a 你吃一口饭多付37%的钱,去年年底我国粮食丰收,按照经济理论,按照经济理论农产品丰收,粮油价格应该下降了,是吧?到了一月份粮油价格上涨幅度10-20%。为什么?很多专家学者提出“都是错”的,什么结构性等等。你胡说八道,你搞清楚中国的状况了吗?真正的原因:“由于资源被大量误导到过热的部门,因此“过冷”的部门缺资金。政府必须增发钞票,而增发钞票的结果导致了全类的通货膨胀。我能够用最简单的话,把最复杂的事情讲的一清二楚。那么你要问我了,五月份、六月份、七月份,鸡蛋、猪肉等价格为什么会上涨呢?理论是一样的。五月份的猪肉价格为什么上涨?我们做了调研,原因有这么几个:
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一、饲料价格上涨。 ; x, r; V0 L9 R7 S4 J
( q# W, D8 b9 s+ ?' rrs238848.rs.hosteurope.de 二、猪瘟。
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我们会发生“猪瘟”代表各地政府的失职,因为猪瘟不是靠农民来抵抗的,必须靠地方政府的来预防。最近地方政府对猪瘟已经不太重视了,他只关切GDP;猪瘟的发生,我呼吁中央政府要惩治各地官员的“严重失职”。猪瘟发生给农民的打击是什么你知道吗?我告诉你,农民的养猪户也是某种意义上的民营企业家,猪瘟的发生、饲料价格上升就导致了“投资环境的持续恶化”。什么叫做“投资环境持续恶化”?这个就是。所以对于小养殖户而言,猪瘟和饲料价格的失控使得他的投资营商环境恶化。那么套郎教授的理论,在投资环境恶化情况下他们的资金干什么?就会造成“虚靡资金”。当你把大猪宰了以后,你会发现“后继无猪”。民营企业家会不养猪了,他不养猪了,那个养猪的钱去了哪里呢?那么就是抽出资金,形成“虚靡资金”打入楼市、打入股市。所以这也是为什么猪肉价格上涨和股价上涨同时进行。股价上涨是老百姓对投资环境没有信心才导致股价大涨。
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$ [8 `# f- x! c. u2 K% h. R' m 以猪肉的问题来看,你就理解了情况的严重性。一个养猪户的民营企业家他的心态,你有什么感觉?各行各业都是一样的。在座的每一个民营企业家,对于你现在所从事的实物投资兴趣越来越小,因此你风险越来越大。比如说工人难找、汇率上升、通货膨胀。这些都会使得你们每一位民营企业家的营商环境急速恶化,那么在这种情况下,你们就会把你们的资金跟养猪户一样,形成“虚靡资金”打入楼市、打入股市。所以各位注意了,通货膨胀在这种情况下是不可逆转的。以养猪为例,大家不想再做实物投资了,时间又长、风险又大。我买楼多好啊。听我讲到这里,你不寒而栗。如果大家都不做实物了,都去炒股、炒楼了,你知道会出现什么情况吗?我下午告诉你。
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(掌声) 9 C6 [0 L: S8 O2 {* l0 w
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你看,通货膨胀的问题,郎教授这样一讲我就清楚了。你什么都懂了。今天听完我的讲话之后,你会发现你们这些人就是中国最厉害的经济学家。因为我今天跟你讲的都是精华,没有半句废话。 1 u9 S1 w% [: L* W m7 r
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5 ^+ H9 A+ X/ I0 _[ 本帖最后由 lilihua992 于 2007-8-31 09:14 编辑 ] |
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