郎咸平又说……

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　　本报讯　随着宏观调控的推进，市场的规范，房地产商“只有保守才能走得更远”，这是前天下午，经济学家郎咸平在泛珠房博会论坛上为国内房地产商的未来支招时指出的。

　　他认为，保守是成功的秘密。

　　国内地产商负债比例高

　　在论坛上，郎咸平的演讲题目是《房地产公司治理与企业战略剖析》。他表示，一个睿智的企业家，不是看能赚多少钱，而是看经济危机的时候能否扛得下去，这方面，国内的地产商普遍而言做得比较差。

　　他介绍，国内的上市公司或者比较有规模的地产公司一般自有资金是30％以上，负债除以资本，国内上市公司的资本负债比例一般去到100％到300％。而在香港，其地产“四大天王”新世界、恒基、长江实业、新鸿基，他们平均负债比例只是20％，抗压能力就比较好。

　　正是由于国内的地产商负债比例高，郎咸平认为，只要资金链一断，这些公司就会迅速倒闭。在目前宏观调控的态势下，他预期，未来几个月会有非常严峻的情况出现，大量地产商会倒闭。

　　成功的秘密是“保守”

　　郎咸平通过对香港“四大天王”的研究，指出，他们成功的秘密就是“保守”二字。他认为，这是国内地产商都应该关注的一个词。

　　具体而言，他认为，保守表现在“低负债，高现金流，互补，打底”四个方面。首先，负债率应是20％。第二，现金流比例应该占总资产比例的5％到15％。第三，项目之间要互补，行业之间要互补，公司之间要互补。第四，还得有现金流的打底，就是应该有一个收入比较稳定的项目，来减低自己的风险。

　　要先做好“不可行性报告”

　　会上，郎咸平指出，国内房地产商，有1％的现金在手里就不错了，很多公司都达不到。而香港“四大天王”1994年之后，平均现金流比例是5％。

　　“当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保守稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭。”郎咸平觉得，一个保守注重现金流的公司，要写的“不再是可行性报告，而是不可行性报告”。要转变思维，要找尽各种理由不做这个项目，如果发现实在是太好了再做，这个是一个保守的心态。