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发表于 2006-4-27 18:31
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2、因行制宜
这个原则一方面是说，营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域。例如卖油盐酱醋的小卖店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。
另一个方面是说要善于选拔与经营方向相辅相成的商店作邻居。如一家儿童服装店靠一家妇女服装店，而不是近修理店或酒吧，因为与周围商店的经营方向相协调，附近商店的顾客就很容易也成为这家商店的顾客。再比如说计算机系的大学生开设的数码电脑影像摄影店，开设地点就不要求在闹市区但是可以考虑选在图片社和影楼的附近。毕竟数码技术处理的许多是摄影或绘画作品，一般大型的图片社来洗扩胶卷的顾客多，乐于接受新事物的人会很快发现数码技术在处理普通相片方面的优越性。比如使图像资料便于保存携带——就像那些求职光盘或者修补摄影作品上的不足之处，对相片上的背景进行装饰使摄影作品的画画呈现出美仑美奂的艺术效果，另外还可以缩短普通摄影过长的制作周期。
3、地势与朝向
在同类店铺集中的地方，店铺的交通与朝向就成了一个重要的竟争条件。交通便利的店铺，当然更容易受到顾客的青眯。一个大排挡，大家的经营一样的商品，显然，位于入口处的店铺生意要好的多。
同样是重庆石桥铺，明日搬走以后，这里很快形成了一个电脑以及配件的贸易中心。先后有几家大型的电脑城在这里开张。首先开张的是位于转盘车站处的泰兴电脑城，这里交通便利，加上人气足，规模大，发展很快。紧接着，又有两家电脑城相继开张，一家毗邻泰兴，叫赛柏，一家叫数码港，离泰兴50米远。后两家的实力都相当，而且也做了规模浩大的宣传。但是，不久以后，数码港生意仍然清淡，而赛柏却蒸蒸日上。其实原因很简单，数码港离车站有50米的距离，而其它两爱都紧靠车站。短短50米，成了成败的关键。
在成都八宝街，原设在红光商场的肯德基抛弃了装修齐备的旧址，耗费巨资把分店移向仅隔着两堵墙的家乐福，为短短50米的距离付出了几十万的装修和拆建费用。而这一切努力仅是为了适应来自家乐福的消费者，让他们少走50米，减少疲劳。
4、占据有利地势，成功就有了一个良好的开端
地势以外，店铺正门的朝向也有讲究。这与当地气候相关，并受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西的商店会日晒，在夏季若无空调，会因炎热而不利于顾客进店购物，而安装无疑又增添了开支，唯有在店外设立拱廊建筑或遮阳蓬布，店内改善通风设计，才能减少不利因素。在北方城市，面向西北的商店较容易受寒风的侵袭，也不利于顾客入店购物。这些因素都会给商店带来很大影响。
除此之处，最好选择拐角、十字路口的位置。拐有的位置往往是很理想的，它们一般处于两条街道的叉处，可以产生 " 拐角效应 " ，拐角位置的优势是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由于商店位置面两条街，选择哪一面作为自己商店的正门，则成为十分重要的问题。一般的做法是，选择交通流量小的街道一面则作为侧门。
商店设在三叉路的正面，店面十分显眼，同样被认为是非常理想的商店的地理位置。处在这一有利位置的商店应注意的是尽量发挥自己的长处，商店正面入口处的装潢、店名招牌、展示橱窗等都要精心设计，抓位顾客的消费心理，将过往的行人吸引到商店中来。
不过，经营者千万不能死搬上面的方法。事物总是发展变化的，今天是好口岸，过了一段时间之后谁也不保证还是一个好口岸。随着城市建设的改造或交通路线的改变而使某条街大起大落的情况比比皆是，比如某条街相邻的大道中间由于加了护栏而使两边街道生意顿时差了许多，好口岸也变成了差口岸。相反，某些冷清街道由于公共机构的迁入而立时繁荣起来，坏口岸也变成了金口岸。因此，在选择口岸时，要有预见和远见。
有些目前很兴旺的口岸，很可能由于城市建设需要的拆迁，其兴盛的光景不会很长。而有些现在不太好的口岸，你能预测到不久可能因某种因素而使其热门起来的话，那么你在这时捷足先登以较低的价格租下，以后无论转租还是自己经营都会有利可图。
5、租适合自己的房
对人流、地势、周边环境都做了详细考察，一切条件齐备，就可以在选中的地段租房了。不过一问房租，才发现还有问题尚未考虑。租房，也要量力而行。
开店要选择好的口岸，但更要选择 " 合适 " 的口岸，有多大本钱做多大生意，一定要量力而行，否则很快就会被店铺租金压倒，无法翻身。美国一个著名的调查公司的数据表示：美国新开的公司，能持续经营超过5年的不足球40％。不当家不知柴米贵，在所有的开支中，房租是非常重要的一笔支出。如果没有仔细的核算，研究清楚成本构成，对未来市场发展有一个切合实际的预期，冒然签订一个高昂的租房协议是非常危险的，简直可以说是自杀行为。做职业介绍所生意的林小姐在选择店铺时就非常的精明，她和一间代理售卖塑料管的公司共同分租一个商场里的商务间，中间各自隔一半。每月租金只需区区几百元。由于是现成的铺位，她还省下一笔装修费。林小姐的主要业务是介绍初级职位，来见工的应征者也不是很计较。地段好，租金少，每个月的盈利自然可观。
要租到便宜的房屋，被多次转租的兼价店面就成了许多人的第一选择。值得警惕的是，有些房屋出租者，往往不是真正的房东。在这种情况下，则须查明出租者和房东之间的合同协定及合同履行情况，并与房东沟通协商后将情况载于新合约内。不然，会引起纠纷甚至上当受骗。这种情况很常见，当承租方依协议将全年或半年的房租及押金交给出租方不久，真正的房东找上门来，说出租方还有多少月的房租未交，而这时出租方早已逃之夭夭。你不仅要替出租方缴纳以前所欠的房租，还重新缴纳房租给房东，使你蒙受巨大的损失。特别是对资金不多的刚下海者，无疑是雪上加霜，生意还未做却欠一屁股债。
有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着 " 转让 " 字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，为了防止产生纠纷，防止出租方或出租方同房东合伙欺诈，如果出租方不是房东，承租方就须找到房东。由房东、出租方和承租方互相协商，把出租方的权利转到承租头上，而出租方与房东一切债权关系与承租方无关。这一点须要求房东在新合约上签字允诺。因此，租房开店，你得要求出租方出示房屋产权证和身份证，经查核实对方是否为真正的房东。把好房东这道关，才能保护自己的权益。做美容院生意的王小姐，用多年积蓄租房子开店。经过4个月的努力，生意总算进入了轨道。谁知天有不测风云，一张拆迁通知书惊得王小姐目瞪口呆。小店的前任老板，那位身材娇小，谈吐稳健的小女人，在租给王小姐之前，指天发誓说小店不会拆迁，叫她不要听路人乱说散布谣言，而房东也在一边帮腔，说要拆迁都说了两三年了，至今都只听见风声没有任何明文规定下来过。事实却是前店主明知要拆迁却把店铺转让给了没有一点社会经验的她！眼看着这几个月的努力前功尽弃，一切又要从头开始，王小姐伤心的哭也一场。
开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段，每天的人流量也十分的可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小罗以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
通常情况下，已经多次转租的店，说明其生意都不太好，而出租方在谈到转租的理由，往往都和生意好坏无关。这是千方不能相信的。为了减少亏损，他们理所当然只好停业转租。你只能这样想，他们为什么经营失败等。如果你准备接手这个店，不管改不改变前任经营的行业，你都必须在经营上重新定位。定位的第一步是调查。
事实上，翻开各地方的晚报或影响较大的地方性报纸，你都可以在其中缝或分类广告栏中看到很多店面出租的广告，如餐馆，酒楼，卡拉OK，服装店，酒吧，茶座、美容美发店。这是否就说明了这些行业竟争激烈生意不好做了呢？回答是否定的。虽然各行业都竟争激烈，但经营好坏的关键在于经营者本身。因此，你应有信心和利用这些机会，从中选择最恰当的店铺来经营，特别是创业资金比较少可以节省开办费。装修费等，而且可以节约时间，能很快投入营业。
如果你打算经营与原店相同的行业，同时能够承接原店的员工以及客源商誉，容易起步，,减少摸索时间，这是最大的优势，同时也容易受限于原有装潢，原有经营模式，很难重塑新的形象。
因此必须要有十足的把握才行。通常出租者常会以精力不够，人手不济，移到外地等等出让缘由告诉你，实际上普遍都是因为不堪亏损。在接手前一定要调查清对方亏损的真正原因，然后对症 " 下药 " 。
转租店常见于餐饮店，服饰店，美容美发店等。因为开这些店不需要太多资金，普通人容易进入这个行业，故这个行业经营者越来越多，竟争越来越激烈，亏损者也越来越多，导致有的店面出现转租五六次的情况。
转租店的也常见于一些快起快落的流行行业，如卡拉OK，酒吧等。盲目追赶潮流一窝蜂地开设这些店铺，于是导致竟争激烈，有的店就难免会败下来。如果你要承接这些店的话，当三思而后行。
6、尽快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。
1)谈好房租价格
对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：
①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；
②预算一下，估计是有钱可赚的；
③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。
2)谈好缴付方式
缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月/季结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。
3)谈好附加条件
与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。同时，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在了那儿，对于资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的 " 包袱 " ，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担。
7、名店选址经验
成功的大型商店，在选址方面都有自己的一套经验，值得我们借鉴。比如，一家著名的音像制品连锁店，它对自己的店铺选址就有非常明确的规定：
1)500米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于150户。
2)位于社区的商业中心街道。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东。尽可能位于十字路口的西北拐角；
3)与超市商厦，饭店，24小时药店，咖啡、茶艺馆，酒吧，学校，银行，洗衣店，冲印店，社区服务中心，社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。
4)独立商铺或楼房底层商铺，门面展开宽度不少于6米。
5)门窗可改装为落地式大玻璃结构。
6)店铺产权清晰且至少可使用5年
7)可正常供暖，通水，通电，通电话。
8)店前空地水少于店内经营面积，可停放20辆以上自行车及摩托车，店前或附近50米内可停放射线辆小汽车；
9)店面，店测及店前可以布30平方米以上的广告牌。
10)社区居民文明素质较高，治安状况良好。
11)社区交通方便，通畅，与过街天桥,过街地下通道,公共汽车站，。地铁站，轻轨站口，等人流量较大的公共交通设施相邻。
12)社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。
从以上12个条件可以看出，这家连锁店的选址不但考虑到了人流量，比如规定半径内的居民数量，还考虑到了有效人流，比如规定最好在超市，学校等音像文化消费者集中的地方开启。它还考虑到了交通，治安，宣传，朝向等各个细节，这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化。 |
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