译文：每日金融：中国为何不能给房地产降温？

原文：Why China Can't Cool Its Overheated Real Estate Boom

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作者：CHARLES HUGH SMITH 发表时间：2010年02月27日
译者：Jay @susanshuo 校对：@simabull，Drury
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即使是那些在中国工作和生活的西方分析家，也低估了地方政府在刺激房地产繁荣发展上所扮演的关键角色。那些地方性的决策是中国房地产泡沫的罪魁祸首，也解释了中央政府试图放缓贷款和建筑业的失败。2 x, m5 s3 ]' X
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中国的中央政府已经勒令银行减少房地产贷款以及增加银行存款准备金率，以期熄灭房地产投机泡沫的势头——比如仅在一月房价同比增长9.5%。然而这些举措都因地方政府不得不支持房地产而有所抵消。
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中国当前房地产泡沫与2007年美国版泡沫的核心不同在于：在美国，泡沫产生的原因是个人和放款人因次级贷款而进行的过度投资以及投机性的赌博行为。而中国的原因，美国西北大学的研究员Victor Shih在美国国家公共电台（National Public Radio）上解释说，是因为刺激投机行为的大规模贷款来自地方政府，这些数以万亿计的贷款从中国的银行体系放出以期提高当地政府的房地产业绩。
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Shih研究发现上海政府收入的50%来自土地出售，并且地方政府开始依赖起这种收入。+ T" e: f% v% }3 j5 v5 b, o- Y+ F

“地方政府如今正在培养自己的房地产商让他们从自己手里买土地。当这种现象变得越来越普遍——其实已经非常普遍——这样，政府就与他们管辖地的房地产产业一荣俱荣了。”Shih评论道。; j0 d3 b) o% f5 y% b
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这些刺激所导致的惊人的房价最后也就不足为奇了。最近在上海市区的一小块土地的开发权已经炒到了新的记录——13.5亿美元。

中央的政策侵蚀自己的财政目标rs238848.rs.hosteurope.de- L8 a( L0 O0 R5 r/ h1 }* f

地方政府的刺激政策来源于中央制定的经济目标。前摩根斯坦利知名分析师谢国忠观察到地方政府的政绩是由GDP和财政收入来衡量的，而这两项数据都会因房地产的繁荣而剧增。这使得投入大量政府拨款对领导者来说是个双赢政策，即使新的楼盘无人问津。
这导致了政策驱使的泡沫，根源在于地方政府决心完成中央制定的经济增长目标，谢说道。人在德国社区& }7 S+ N9 f+ v  u' d% @" M& q

地方政府对于建设资金以及暴涨的土地价值的依赖同时也埋下了进退两难的“道德风险”僵局（译者注：道德风险，保险用语，当一保险人未将投保人所可能产生的损害与风险行为考虑进去时，所可能引发不利的保险情境）。投机者深刻了解到政府不会让地价下降，所以敢于肆无忌惮的疯狂投资。
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从实际经济增长的角度看，这种“繁荣”意味着破产

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矛盾的是，这种流入中国房地产的资本屏蔽了其他更加有效的使用方式，也在损害着国家的长远目标。最终，谢说道，这降低了资本的效率，从而降低了国内的消费。虽然中国已经尝试拉动国内消费已有10年之久，个人消费占的GDP比率每年都在下降。& ?6 G) s  e  B9 v

这种对于房地产业的过分依赖同样也威胁着国家的财政稳定，因为增加了债务水平以及依赖于把被高估价值的土地作为抵押。同时这产生了另一种系统风险：因为房产价格的增长高于中产阶级收入的增长，许多之前富裕的家庭也因为房价太高而远离房产市场。当辛劳工作的人们看到一小撮地方官员以及开发商因为房地产泡沫而身价倍增，而这种泡沫却让大多数工薪阶级负担不起住房时，愤怒在慢慢积聚。rs238848.rs.hosteurope.de. a2 I7 E9 u: {0 |; k

此外，在这个白热化的房地产市场里，仅仅凭投机以及政策影响就能决定赚钱与否，这样比如教育程度以及经验等其他能够决定收入的因素就被边缘化了，于是普通人觉得单凭自己的努力根本无法取得成功，因为在这场博弈里只有投机商和内部人士会赢。
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价格攀升的循环

中国所有的土地为政府所有，开发商获得的只是租用权。但是虽然所有权明确的在国家手里，哪一级政府有权授予一块地的租赁并不明确。结果，租赁合约可能在地方一级顺利通过而不经过上级机构的审查。
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这种模棱两可给了地方政府谈判的余地，去将他们的土地以更高的价格转让给开发商。( }! W2 M9 T$ j- H  Z

地方政府从出租土地给开发商中获取了大量收益，而这产生了两种泡沫：其一是地方政府抬高了土地价格以期增加转让费，其二不断膨胀的价格也鼓励个人尝试投机土地来迅速致富。
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地方政府不止进行土地买卖，还直接对开发商投资。如此形成了额外的“一荣俱荣”式的刺激，来实现快速宽松的贷款和土地估价。* B/ s2 Y2 a8 D  J$ k
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无人问津的楼盘人在德国社区4 X2 v4 @6 T4 |. W
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根据国际金融投资机构惠誉评级（Fitch Ratings）北京分行分析师Charlene Chu的透露，发放给国企的工业贷款已经流入房地产产业。最终的结果是没人知道到底有多少热钱从国企流入地产开发项目中。
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已知的是，很多摩天大楼完全闲置，按照不完全统计，这样的摩天大楼在北京就有60座，而同时仅今年还将有1千3百万平方英尺的商业用地进入北京市场。rs238848.rs.hosteurope.de, t! {/ g2 A% H7 Z# E  ?0 J

只要驱使房价攀升以及建造无人摩天大楼的刺激维持不变，很难看到北京当局的银行准备金调整政策会对疯狂的贷款和投机有何影响。因为普遍相信政府永远不会让房价下降，“道德风险”将不会消失，投机浪潮也不会消退。

考虑到中国在全球经济不断增长的影响，这种在房地产市场的结构性失衡将会造成波及全球的后果。如果北京当局不对土地交易进行控制，并给地方政府设立新的更健康的激励手段的话，不可避免的房地产泡沫的破裂只会引起另一个无效投资和贷款的怪圈。 5 M9 a3 j3 ?% U, _$ v# c- g! G
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