记者分析德国房价十年不涨三大原因

qquchn

记者分析德国房价十年不涨三大原因                                http://www.sina.com.cn  2010年03月25日12:54  中国广播网  & h4 Y5 [3 j; q1 Q! \: L$ O7 u
                                                                                                                                        　　中广网北京3月25日消息 据中国之声《全球华语广播网》12时24分报道，一直以来，有关房价的新闻总是络绎不绝，居高不下的房价让百姓望“房”兴叹。不仅在中国，目前，全球的房价几乎都是“涨”声一片。而就在近日，《环球》杂志第六期封面的一个醒目的标题，引起大家的格外关注——《德国房价缘何十年不涨？》。
9 ], A4 ?5 a  T  a$ |% T, frs238848.rs.hosteurope.de! ?' O3 f# f5 J0 z( D' |: C! ?
　　的确，世界各国现在都已注意到了房价平稳的重要性，而被赞为“十年不涨”的德国，却始终保持着房价的平稳态势。那么，这其中究竟有哪些奥秘？十年不涨的原因是什么？有没有值得我们借鉴的地方呢？下面，连线全球华语广播网驻德国的华语记者薛成俊，请他介绍一下德国的房子和房价。
! E8 ~: x9 C& t: }: N' s
; k( w) K5 |. D+ ]9 ?rs238848.rs.hosteurope.de　　主持人：你在德国居住多少年了？
2 Y: g  X5 ?& m# i# W: t# Z8 |) V人在德国 社区　　薛城俊：满打满算15年了。
' e6 p) V+ u! g) i3 S) O' @  |人在德国 社区
; q! ?) E  O+ J  e7 @　　主持人：你现在的房子是租的还是买的？% J0 j. m& S1 n5 J9 }3 D' q
　　薛城俊：不怕国内的同行笑话，我到现在还是蜗居，不过面积大点，住的舒服而已。
8 @4 U# q; O  v5 trs238848.rs.hosteurope.de
2 u+ T+ {; H! m! E　　主持人：当时买的时候价钱是多少？跟现在的差别大吗？
8 L) v: A/ Y2 S& ]# w( [, U' g" A人在德国 社区　　薛城俊：以去年为例，德国人的平均月收入在2400到3000欧元之间，而房价是每平米1000到1500欧元之间。和德国人的工资涨幅相比，即使不考虑通货膨胀的因素，德国的房价也是不涨反跌的。, r( m0 f$ k" X, W+ o7 |
8 @- P: Z1 X* w; A2 m1 t6 l
　　主持人：另外，德国近十年是房价普遍没怎么涨，还是部分城市，像旅游城市、发达城市的房价也涨得挺厉害呢？4 D, L: l3 t4 l* Z: n4 [- s* I$ d: g
　　薛城俊：可以说是整体的态势，德国房地产的大气候就是这样。但是也有例外，比如南部大都市慕尼黑房价比德国的平均水平贵出很多，这不仅仅因为它是旅游城市、发达城市，更多的是实际供求关系的一种反应。作为德国南部的第一大都市，慕尼黑集工业重镇、科技研发中心、文化艺术之都等于一身，无论是外部环境还是社会内涵，无疑都是世界上最具吸引力的城市之一。从市场学的角度来讲，当求大于供的时候，价格上涨也是必然的了。但是，这只是个例，从德国全国范围来看，房地产的整体价格涨幅是很小的，甚至是负增长的。% j' b$ S( S- R# J. H6 ]" C

( b  O; w3 z2 B; I9 h% l　　主持人：你觉得德国这十年房价涨幅这么小的主要原因是什么？
" ?& L4 O, c9 k# B1 krs238848.rs.hosteurope.de　　薛城俊：原因很多，简单的说有以下几点：德国基本保证了人人居有定所，这样也就实现了供求关系的平衡，遏制了房价上涨的市场因素。第二点就是德国有一套专门针对房地产的法律，对投机性的房地产买卖做了严格的规定，并通过各种房地产税大大限制和压缩了房地产炒作的利润空间，甚至是让其无利可图。同时德国的房屋出租市场非常健全，另外还有房客协会等组织机构，极大的保证了房客的利益不受侵犯。
' ?! n$ \; q  [: N. r# S. Y- [8 q8 P* c8 y; m4 E0 L& t3 H" ^9 B
　　举例子，几年前我一时头脑发热，产生了买房的想法，看中了一栋半山腰的三居室，一切都谈妥准备办手续了，这时原房主才告知房子之前已经租出去了，我可以继续收取租金。我买房子是想自己住，不想收租金。原房主让我自己去和房客商量，可以给房客几千块钱请其搬走。我还得给钱请人搬走，那就是给了人家钱人家不搬怎么办呢？原房主说那就得通过法律手段解决了。德国打官司律师费昂贵，而且一拖就是好几年。于是我决定不买了，省得麻烦，还是租住省心。
7 D7 A- N4 P: z6 r) ^% ]- \# L6 F9 i4 A3 X! d
　　第三点，我认为也是最重要的一点，那就是德国的经济支柱是工业，雄厚的工业基础奠定了二战后德国的重新崛起，高附加值的现代化制造业，维系了德国的经济繁荣。其次是服务业、旅游业发达，在德国的经济中起着重要的补充作用。而房地产业在德国从某种程度上讲更多的是像医疗卫生一样，属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，而不是指望它成为会下GDP的老母鸡，德国的经济不依赖房地产业。
1 ?) w) ?2 O& J3 Q人在德国 社区
, I2 r, ]5 F9 |0 }/ A& T5 S+ f& vrs238848.rs.hosteurope.de　　他山之石可以攻玉。德国的经验告诉我们，以民生为导向，放弃房地产业作为国民经济支柱产业的定位，把住房保障作为房地产政策制定的最重要目标之一，并严格遏制房地产商暴利，才能真正实现房价的平稳。

qquchn

大部分人谁没事在这买房子？租着多方便，收入好了换个大点的，收入不好换个小点的。就是Hartz 4下面的也好歹有个房子住。市民没有热情，就政府和房地产商在那折腾，他们还有什么劲。房地产商再牛x你能玩的过政府？

hettyw

谁说房价不变了？！
6 U" k1 `4 m: o1 F我这个城市，光是学生宿舍的房价，就上调了好几次了，而且还在继续计划上调中。

德国人不靠房价来拉gdp。

qquchn

谁说房价不变了？！rs238848.rs.hosteurope.de* g) s! T6 T) i$ ~9 x# |; N  r
我这个城市，光是学生宿舍的房价，就上调了好几次了，而且还在继续计划上调中。rs238848.rs.hosteurope.de% }! o+ i& y- M8 p
hettyw 发表于 2010-3-25 08:23

3 f- Z* R# b1 `7 F5 R  t7 y% x- \rs238848.rs.hosteurope.de那是因为水电燃气和燃油价格上涨。那点房租都是不动产产生的经济效益，而不是交易价格。人在德国 社区0 a  l3 y- ?, f  ?1 n6 z
房租有运营成本在里面，建设成本早就支付了。rs238848.rs.hosteurope.de- X0 L. |8 B9 E2 l' n
上文讨论的建筑和拥有成本。与出租价格无关

hettyw

但是宿舍给出的理由却总是建筑成本，比如算下来发现亏本什么的，以此把所有房子一再提房租，而不是因为Nebenkosten。