大师 张五常的房产对策

pavis

张五常：楼价涨它的，政府不要去干预
新闻来源: 张五常博客 于January 02, 2007 06:45:12　
敬请注意:新闻取自各大新闻媒体，新闻内容并不代表本网立场！

北京搞宏观调控，要压制楼价，推出一系列措施，从经济分析的角度看，皆不智。我们不容易拿得准这些管制法例的一般性与存在性。地区之间的管制往往不一样，而有时推出了却没有执行。要批评可说北京朝令夕改，要支持可说他们投石问路。最近风雨欲来，说了好些时的资产增值税真的要执行了。还没有谁摸得准，或可以肯定，但看来此税会成定局，至于是否全国推行，或是地区性的选择，执笔写此文时没有调查过。

资产增值税外国称capital gain tax，国内称「个人所得税」，目前针对的是楼宇出售时的楼价增值，抽增值的百分之二十，与美国相同。楼宇购入后五年内出售抽另一项税，深圳抽楼价百分之五，称营业税；上海抽的是增值那部分，购入后出售得愈快税率愈高。总之五花八门，区区不同，名称有别，查询起来，我这个老人家天旋地转矣。

美国抽资产增值税（不仅房地产，股票增值类同）抽了很多年。知道中了计，这几年要取缔，但因为早就成为税收的一个重要部分，取缔不了。

从经济整体看，资产增值税的害处是改变了市场的投资效率，对经济不利。大家知道，投资有风险，可赚可蚀，增值赚到的要抽税，亏蚀的政府不补偿，会严重地影响投资的风险选择，不可取也。为什么政府只抽资产增值的税，而资产贬值却不补偿呢？答案是政府赔不起。楼价暴跌（或股市暴跌），要补偿政府随时破产。资产增值时抽了税，政府把钱花光了，一下转为大幅贬值，政府拿不出补偿钱。美国的做法，是一个投资者先蚀而后赚，前者没有补偿，后者要抽增值税。但如果先赚，抽了税，后蚀，这个投资者可以用被抽了的增值税局部补偿，但有「两年内」的时间限制。这可见美国当局知道资产增值税大有问题，早知如此，悔不当初。

政府抽税有三忌。一忌抽得太多，政府库房膨胀，于是手痒起来，钱乱花，使阔了手，缩之不易也。二忌税项太多太复杂，投资者满天星斗，不知何去何从，左闪右避，投资环境出现了混淆。三忌老生常谈的，同额的政府税收，一些税项比另一些税项对经济的损害较大。今天看中国的税务发展，上述三忌全都犯了！

我们看不出目前的中国有财政困难----就是真的有也没有人相信。经济增长得那么快，万事皆易，减税或简化税制是正途。乱抽一通当然可使经济缓慢下来，但这是以斩头的方法来医头痛。历史的经验，是在经济好景时增加税项或增加税率不会有多人反对，但这些加了进去，要取缔很困难。这样看，如果北京不及时回头，以增加税项及税率来搞宏观调控，一旦「成功」，经济下跌，要挽救是太迟了。

我不认为目前国内的楼价上升是值得担心而需要政府干预的。如果真的要约束楼价上升，只有两途可取。其一是增加楼宇的土地供应，或选择性地在某些地区增加建筑的容积率。其二是抽楼宇空置税。曾经提出此税，北京的朋友认为难抽，我不同意，认为研究一下总可以想出抽楼宇空置税的好办法。经济理论是这样的。如果百分之九十以上的楼宇没有空置，业主自用或租出去，那么楼价可以相当肯定地是反映着市场正常运作的供求，为炒楼而把楼价炒上去的机会不大。如果楼价正确地反映着用家的需求，那么楼价再高也应该接受，要约束楼价只能从增加楼宇土地供应那方面着手，没有其他可取的。

二十五年前我推断了中国的经济会走今天的路，贝加不同意，反对。我对，他错。一对无零。两年前他对中国前景不看好，我在《信报》为文反对。我对，他错，二对无零。但两年前贝加之见可不是空穴来风。他认为一个国家发展得快，有甜头，政府总会手痒地做出一些蠢事，拿起石头砸自己的脚。德国当年如是，日本当年如是，中国也将如是乎？

鬼脚八

这个人是不是收了地产商的钱了？ 房价如此飞涨根本就不是单纯的商业行为，而是地方政府在背后操控。虽然这么高的空房率，而政府和商人却大笔赚钱。各地政府靠房地产涨价来抬高GDP，同时靠买卖土地使用权来中饱私囊，所以中央政府才要去干预，说到底就是地方官员和中央之间的矛盾。而且至今为止，干预得还很不够，普通老百姓还是被房价压得喘不来气，如果靠那些不疼不痒的经济手段，早晚要崩盘。