泡沫持续放大 中国房价必跌无疑的49个理由

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6月初，随着国家有关房市调控措施（“国六条”及九部委联手出台的相关实施细则，以下简称“房产新政”）的批量“上市”，国内关于未来房价走势的争论不绝于耳。据悉，对当前的“房产新政”，国内众开发商对“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”这一条意见反应最为强烈。
开发商对“90平方米以下、70%以上”这两个数字意见最为强烈的道理非常简单：假设100人买房，每人购1套180平方米的房子，市场需求总量为 18000平方米；每人购1套90平方米的房子，市场需求总量9000平方米。由于商品房的核心价值是居住，购房自住者谁也不会三天两头没有找乐子地再买 1套房子。因此，政策调控下中小户型房的数字化刚性要求意味着整个房市的需求总量将大幅缩水──需求总量大幅缩水，意味着房市将有可能出现供过于求的“大好局面”，其结果是房价必跌无疑。

当然，国家此次关于房市的强力调控，还有一个极为重要的原因是当前国内房地产市场泡沫有持续放大的迹象。政策以挤去泡沫为目的之一，泡沫散尽的房价惟一走向自然是跌。

房价看跌，房价必跌，理由自然并非上述简单的两个，至少应包括以下49个

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我也在等这天

Flea

什么时候开始

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细节解读篇

在中国当前房市的大背景下，细节在一定意义上也是风向标。

46.今年3月份以来，大家注意一下中央各大媒体报道房价的密度、力度和方向，实际上也能对国家对房价走势的期望值作出一个基本判断。

47.央视5月17日邀请喊跌房价的国家发改委经济研究所的研究员王小广“做客”《新闻会客厅》，节目行将结束时，主持人在总结陈辞时说：“希望我们国家这个房地产市场能够步入一个良性、健康的轨道。”这句话的潜台词，是给参与节目主张目前房市运行正常的任志强的“一记耳光”，因为房市有待步入一个良性、健康的轨道本身就是说：当前的房市运行是非良性的，不健康的。

48.“屁股坐错地儿”教授言论的无言结局。6月5日，记者看完《今日说法》后，在人民网“房产频道”看到北师大教授董藩有关“房价上涨是常态”的高论。到了2：01，记者小憩后再打人民网“房产频道”，教授高论变成数个可爱的足球。次日，在同一位置出现的则是对董教授“屁股坐在那儿”的质疑文章。

49.5月18日于新春博客刊出的《中国房地产崩溃路线图》，具体崩溃路径共划分为进攻、相持、急速下跌、小幅下跌、楼市低迷、小幅反弹6个阶段。6个阶段结束后，从2011年元旦开始，房价进一步雪崩，房地产业的噩梦加剧，市场缺乏人气和信心，支持此前中国地产发展的诸多推动因素荡然无存。与此同时，救市的舆论开始出现，但短期并未形成气候。

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市场表情篇

“房市新政”以雷霆万钧之势出台，从中央到地方有条不紊地贯彻执行，房市表情，特别是房地产开发商的表情，大抵也应是未来房价走向的一面镜子。

40.业内人士称“房产新政”及其实施细则是“惊天雷”，将全面震撼楼市。“国六条

”调控细则公布之后，地产开发商出奇沉默，这是房地产这个年轻的行业有史以来最不平常的一次。

41.《北京现代商报》报道称，面对政府部门房产调控，京城楼市呈现四大表情：表情一，急！开发商齐齐闭门开会；表情二，“贼”！开发商自创 “开七条”（所谓的“开七条”，包括按多层洋房报建，按别墅卖钱；购房人无力掏首付，开发商借钱；偷工减料，炒号；建假网站；提前准备，走为上策等）；表情三，苦！开发商质疑有“计划经济”之嫌；表情四，乐！高端代理机构渔翁得利。

42.一家广州的开发商管理层在焦急地等待了三天后看到“国六条”细则后明确表示，“总算解脱了，大不了不做房地产转行吧”。

43.一位房产公司老总的担忧：这次政府只提到了营业税，对个人所得税是只字未提，真的不会征了？恐怕是时候未到啊，螳螂捕蝉，黄雀在后，政府还要留点利空以观楼市后效啊。所有的这些政策都只是出了一半，或许这才是政府本轮调控的高明之处，利空未尽，威慑才大。如果按照以往的经验，以争取利好来对冲利空，恐怕最终只能换来政策更大的利空。

44.遇新政，七成温州炒房者降价急甩在渝房产。“70%以上的人不但在房价上再次降价，还愿意承担房屋交易的营业税”。不过，温州炒房团拋出的房子不仅没有成为“香饽饽”，反倒是“烫手的山芋”。

45.在6月6日召开的2006上海国际地产大会“10+10圆桌会议”上，据说地产巨头在此会议上社会责任觉醒。

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操作建议篇

36.北京科技大学管理学教授赵晓：我建议对房地产调控实行一票否决制如何？干脆借鉴计划生育一票否决的做法，对凡是导致房价失控以及在解决大多数人居住保障方面不力的地方政府官员，无论其政绩有多么突出，都坚决地将其罢免。

37.经济学家徐滇庆认为，房地产空置率高，根子在银行，因此，只要抓一两个银行行长，房地产市场的问题也就迎刃而解了。

38.一位不愿透露姓名的经济学家趋势判断中的建议，“长期化、根本化的手段，中央怎么会不知道？调高利率、二手房个税、物业税，甚至取消期房制度都有可能在未来逐一实施，现在只是不把杀手閒一次都亮出来，看局势的发展需要而定”。

39.一位网友分析说。在资讯畅通、成本几近为零的时代，全中国无房者联合起来具备了必要基础，一呼百应完全可能。

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33.指标量化之细致。在此次房产新政”中，出乎所有人预料的是，“新审批楼盘，套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重，必须达到开发总面积的70%以上”；“优先保証中小户型土地供应，不得低于年居住用地总量的70%”；“5年内转手交易需交纳全额营业税”等刚性数字化指标鱼贯而出，掷地有声。

34.执行力之强化。与2005年建设部等七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》相比，本次出台政策的部门又增至九部委，新增加了监察部和统计局。监察部的加入，大大增强了本次政策的执行力。

35.全局布控之周密。九部委15条实施细则还从税收、信贷、土地政策的调节作用、加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为、有步骤地解决低收入家庭的住房困难、完善房地产统计和信息披露制度等诸多层面，加强房市整体调控。

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政策调控篇

“国六条”与九部委联合制订有关房市整体调控的实施细则，其速度之快，力度之大，指标量化之细致，剑指目标之明确，可谓“空前绝后”。现代经济学理论告诉我们，当市场无形之手失灵的时候，就是政府有形之手正式出击的时候。

30.此次“房产新政”之前政策制订与贯彻执行的连贯性。从央行最早的121号文到银监会的212号文，从去年的“国八条”到七部委联合行动，无论是提高金融信贷门槛还是着力调整住房供应结构，所有房市政策围堵调控的核心指向最终还是高房价。

31.速度之快。5月17日国务院有关切实调整住房供应结构的“国六条”出台，5月24日银监会“银六条”利剑紧随其后，5月29日九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的15条实施细则发布。“国六条”与15条实施细则的法定生效实施时间为6月1日，其间几乎不给市场任何喘息的机会。

32.力度之大。此次房市调控的重头戏之一就是针对地方政府，向各地方政府高悬起问责利剑，实为当前高房价“釜底抽薪”之举──当问责利剑高高祭起时，各地方政府自然不再会拿自己的“官帽”开玩笑。

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泡沫迹象篇

全国房价近3年持续暴涨的事实及前述“数据信息篇”中有不少都是泡沫迹象的内容，这里添上3条，权作补充。

27. 政策方面，低位的利率与宽松的信贷和银根以及正走在持续坚挺路上的人民币币值，与房市泡沫期的日本不谋而合。

28.据新华社5月9日报道，广州、上海、北京等城市近日相继推出“个人住房接力式贷款”，即两代人可以共同出力按揭购买一套房产。如此按揭模式尽管与日本当年“三代贷款”按揭有所区别，但极为神似。

29.与当年日本房市一样的神话。任志强曾友情提醒全国购买者“历史証明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的”。与任志强相应和，北师大教授董藩说：“房地产常态就是涨的，请大家放心。”

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23.舆论的力量。1990年9月，日本国营广播电视台NHK连续五个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，指出地价是可以下跌的，并提出应让日本的地价下降一半。这一节目像颗重磅炸弹，其巨大的舆论冲击力揭开了日本泡沫经济破灭的序幕。

24.暴跌。据统计，房地产泡沫破灭后，日本大城市中各类物业的价格平均下降了50%，特别在东京银座地区，商业性房地产包括写字楼和商铺及其用地的平均价格仅为1990年泡沫高峰时的25%，住房及其用地的平均价格是1990年的40%。

25.严重后果。1991年，日本房地产泡沫破灭致使日本经济10多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。房地产价格暴跌还重创了日本金融业，成为日本经济衰退的“罪魁祸首”。

26.故事。2004年初，东京近郊的一位30多岁家庭主妇给报社去了一封信。她说，她和丈夫在10年前按揭买下一套房，目前还有部分贷款没还清。最近，附近同样条件物业因当年积压没有售出，削价处理的价格竟低于他们还剩下的还款金额。